10 / 09 / 2020
  • Публикации

Шесть технологий, меняющих работу застройщиков

 

Застройщики уже давно осознали пользу технологий: они сокращают сроки введения объектов в эксплуатацию и помогают снижать затраты, даже когда другие инструменты больше не работают. Однако сейчас процесс цифровизации заметно ускорился — причиной стала пандемия. В результате рынок меняется, и на первый план выходят новые цифровые решения. Как будут развиваться технологии в строительстве и какие области они затронут в первую очередь?

Всё в одном: создание суперсервисов

Один из ключевых трендов в строительстве сегодня — изменение взаимодействия между государством и застройщиками. В частности, для этого на федеральном уровне уже создаётся ряд решений, которые помогут описать единые требования по всем процедурам строительства. На этой базе планируется создание нескольких федеральных суперсервисов, которые унифицируют и значительно облегчат процесс всех согласований.

Приведём простой пример: человек хочет построить дом на земельном участке. Он не является представителем компании-застройщика: это простое индивидуальное жилое строительство. Человек использует суперсервис и сразу получает пошаговую инструкцию. Там же он видит заявление, которое было предзаполнено по его данным; быстро находит информацию по своему участку. В результате цифровой «помощник» сопровождает человека на всех этапах строительства — от зарождения идеи до её воплощения в жизнь. И такие решения нужно создавать для всех видов строительства. Эти же процессы происходят на региональном уровне — иногда даже обгоняя федеральный. Например, суперсервисы создаются в Санкт-Петербурге и охватывают разные жизненные ситуации.

Главное преимущество этих решений — они помогают формулировать чёткие правила игры для всех участников рынка. В будущем при построении сервисов на базе данных, в том числе пространственных, получится значительно ускорить процесс прохождения административных процедур для строительства. Отсутствие единообразных, качественных, машиночитаемых и одновременно юридически значимых данных в инвестиционно-строительной сфере — вот что в первую очередь блокирует процесс создания полезных и современных сервисов для бизнеса.

Большие данные в большой стройке

В свою очередь качественные данные способны преобразить процесс градостроительства в целом — скажем, поиск доступного места под застройку и планировку территорий. С их помощью можно будет проводить сбалансированное планирование и разрабатывать аналитические системы, которые будут «давать подсказки»: говорить о нехватке тех или иных объектов, например: мощностей и объектов инженерно-энергетического комплекса, школ и детских садов или даже магазинов и развлекательных центров. Хранилища таких данных также уже начали создаваться как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Однако пока планирование территорий всё же проходит «по старинке». В этом процессе должно учитываться множество факторов: транспортная доступность, инженерные сети, обеспеченность социальными объектами. Учитывать всё это, как правило, очень непросто. В итоге всем известны случаи нехватки мощностей дорог и соцобъектов в целых микрорайонах.

Однако было бы неправильно считать, что проблема только в самом подходе. Всё потому что процесс подготовки, согласования и утверждения документов по планировке территорий может занимать годы. Это серьёзно мешает городу развиваться ускоренными темпами. Построение проектов на оцифрованных данных решило бы эту проблему и на этапе проектирования, и на этапе согласования — ведь к проектам, основанным на данных, будет намного больше доверия.

Новый уровень взаимодействия

Именно к ускорению и упрощению всех процессов стремятся застройщики. Для этого активно внедряются платформы, которые переводят в цифровой формат взаимодействие строительных компаний и госорганов; а ещё появляется всё больше сервисов, которые упрощают сотрудничество застройщиков, покупателей и банков, например при помощи лёгкого оформления ипотеки в режиме онлайн.

Однако это далеко не всё — важной целью становится объединение на одной платформе всех заказчиков и подрядчиков. На федеральном уровне для этого уже создана Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), более известная как Дом.рф. Она призвана наладить диалог между заказчиками и подрядчиками по всей России — в первую очередь по жилищному строительству, самому важному сегменту рынка. В будущем эта система станет развиваться и пополняться новыми цифровыми сервисами.

Платформы, объединяющие заказчиков с подрядчиками, получили особое распространение во время пандемии, когда были исключены все личные встречи и сторонам приходилось общаться дистанционно. В этот момент пришло понимание, что цифровые решения, где подрядчик может демонстрировать результат работ и вести документооборот без личного участия, становятся нужны как никогда. Хотя и до этого проблема была актуальна уже много лет.

Дело в модели: BIM-технологии

Ещё один тренд в сфере цифровизации строительства — быстрое проникновение технологий информационного моделирования, или BIM. Они помогают избегать ошибок при проектировании, а также при сопровождении строительства. У застройщиков и экспертизы появляется возможность работать с информационной моделью объектов, где значительно проще выявлять проблемы и коллизии при помощи специализированных инструментов.

О BIM говорят очень давно: почти каждый участник строительного рынка утверждает, что уже внедрил у себя эту технологию. Однако на практике в полной мере сейчас её применяет только несколько крупных застройщиков. Ведь если посмотреть с экономической точки зрения, на старте внедрения BIM застройщик несёт дополнительные затраты: на поиск и найм специалистов нужной квалификации, организацию ИT-инфраструктуры — для этого стоит обратить особое внимание на вопрос безопасности. В то же время застройщику необходимо поддерживать существующий технологический процесс проектирования. И пройдут годы, пока BIM внедрится в практику в полном объёме и заменит стандартный процесс проектирования.

Несмотря на проблемы, именно бизнес выступает первопроходцем в развитии информационного моделирования. Хотя, на мой взгляд, технология наиболее применима для бюджетного строительства: школ, детских садов, поликлиник. Это связано с тем, что она оптимально подходит для проектирования типовых объектов, которые должны использоваться для повторного применения.

Следующий шаг — цифровые двойники

Несмотря на все преимущества, BIM-технологии обладают рядом ограничений. Во-первых, данные поступают из разных источников, и объединить массивы информации может стать очень сложной задачей. Во-вторых, информационное моделирование позволяет отслеживать состояние объекта в конкретные моменты времени, а не постоянно следить за его изменениями. А для управления объектом как раз необходимо иметь точную копию объекта с его состоянием и характеристиками в текущий момент времени.

В результате «на пятки» информационному моделированию уже наступает новый стек технологий, позволяющий строить «цифровые двойники» объектов. Пока это рассматривается как новый этап развития BIM-моделирования, который может быть использован для самых сложных и масштабных проектов. Однако в будущем удастся дистанционно или даже автономно управлять объектами, физическими аналогами двойников. Всё благодаря интернету вещей и машинному обучению: цифровой двойник здания сможет собирать данные и использовать их, реагируя на инциденты без участия человека — и такой сценарий уже становится реальностью, а не фантастикой. Однако между BIM-технологиями и «цифровыми двойниками» есть важная разница: вторые помогают скорее не на этапе строительства, а уже во время эксплуатации объекта.

В целом технология может применяться не только в строительстве — изначально в эту сферу она пришла из промышленности, зародившись как часть концепции «Индустрия 4.0». По оценкам агентства Markets and Markets, глобальный рынок цифровых двойников в прошлом году составил $3,8 млрд, а уже в 2025 году он может достигнуть показателя $35,8 млрд. Однако в нашей стране сейчас акцент сделан на информационном моделировании, и когда широкое распространение получит её технологический «преемник», пока неизвестно.

Рабочий становится цифровым

Ещё одна технология, которая может прийти в строительство из промышленности, — «цифровой рабочий». В её основе также лежат IoT и ИИ. За рабочими, техникой и материалами осуществляется постоянный контроль с помощью специализированных устройств и промышленных квадрокоптеров. После этого данные обрабатываются на аналитических платформах, которые могут объединять в себе множество решений: системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение и видеоаналитику, системы измерения времени работы и оценки её эффективности.

Но пока такие технологии в России достаточно «сырые» или обходятся слишком дорого — а потому приводят к росту затрат на внутренний контроль. Это в свою очередь может сильно сказаться на стоимости строительства, а значит, и стоимости жилья для конечного потребителя. Пока рынок не готов к таким изменениям.

В целом в строительстве может применяться широкий спектр технологий — от дополненной и виртуальной реальности для удалённой демонстрации объектов до технологий «умного дома» и «умного города», кардинально меняющих глобальный подход к концепции жилья и недвижимости. При этом процесс цифровизации сегодня заметно ускорился — и, вполне возможно, что мы столкнёмся с новыми технологиями намного скорее, чем казалось раньше.

Евгений Госьков,

Заместитель директора по развитию ГК «Нетрика»

Подробнее о решении "Строительство и инвестиции"

Источник: Инвест-Форсайт